GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN

NHỮNG VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

A/ Thời hiệu

1/ Thời hiệu khởi kiện :

Các văn bản pháp luật : 1/ Nghị quyết Quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân sự : 5/ những qui định của Bộ luật dân sựvề chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực áp dụng kể từ ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực 6/ . Việc áp dụng các qui định pháp luật về thời hiệu được qui định như sau:

a/ Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà các văn bản pháp luật trước đây có qui định về thời hiệu hưởng quyền dân sự, thời hiệu miễn trừ nghĩa vụ dân sự và thời hiệu khởi kiện thì áp dụng các qui định về thợi hiệu của văn bản pháp luật đó.

b/ Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà các văn bản pháp luật trước đây không qui định về thời hiệu khởi kiện, thì áp dụng các qui định của Bộ luật dân sự về thời hiệu và thời điểm bắt đầu thời hiệu được tính từ ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực.

2/ Thông tư liên ngành số 03 - TTLN (10/8/1996) của Tòa án nhân dân Tối cao - Viện kiểm sát Tối cao - hướng dẫn áp dụng pháp luật theo nghị quyết Quốc hội về thi hành Bộ luật dân sự có hướng dẫn tại phần I.1.C: "theo qui định tại khoản 5 nghị quyết thì những qui định của Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực áp dụng kể từ ngày luật đất đai này có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Như vậy, khi có tranh chấp phát sinh từ việc chuyển quyền sử dụng đất thì cần xác định thời điểm xác lập việc chuyển quyền sử dụng được, nếu việc chuyển quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 15/10/1993 thì áp dụng các qui định của Bộ luật dân sự để giải quyết. Khi giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất xác lập trong giai đoạn từ 15/10/1993 đến hết 30/6/1996, cần chú ý là thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp này là 3 năm kể từ ngày có vi phạm theo qui định tại điều 56 Pháp lệnh hợp đồng dân sự

(điều 56 Pháp lệnh hợp đồng dân sự: thời hiệu khởi kiện:

1/ Trong thời hạn 3 năm, kể từ thời điểm xảy ra vi phạm hợp đồng, bên bị vi phạmcó quyền khởi kiện trước tòa án, nếu pháp luật không có qui định khác. Qua thời hạn này, bên bị vi phạm mất quyền khởi kiện.

2/ Trong trường hợp có trở ngại khách quan mà không khởi kiện được trong thời hạn qui định tại khoản 1 điều này thì thời gian bị trở ngại khách quan không tính vào thời hiệu khởi kiện.

3/ Đối với hợp đồng vi phạm trước ngày pháp lệnh này có hiệu lực mà pháp luật không qui định thời hiệu khởi kiện, thì thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày pháp lệnh này có hiệu lực (01/7/1991)

Ví dụ: ngày 25/12/1993 A thuê đất của B. Ngày 20/02/1994 A vi phạm hợp đồng do không trả tiền thuê đất vì hai bên lập hợp đồng theo qui định của pháp lệnh hợp đồng dân sự , do đó bên B có quyền kiện A trong thời hạn 3 năm (từ ngày 20/02/1994 đến ngày 20/02/1997) và sau ngày 20/02/1997 B không còn quyền kiện A nữa.

Tại phần II. 4 TTLN 03 có qui định : “đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 15/10/1993 thì theo tinh thần qui định của Hiến pháp năm 1980 (đất đai thuộc sở hữu toàn dân), áp dụng các qui định của Luật đất đai 1987 và Thông tư liên ngành số 04/TTLN (3/5/1990) của Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục quản lý ruộng đất (nay là Tổng cục địa chính) hướng dẫn giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, để giải quyết khi thụ lý các tranh chấp này, cần chú ý là hết ngày 15/10/1996 các đương sự không có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các tranh chấp phát sinh trước ngày 15/10/1993 nữa.

Bộ luật dân sự không có qui định về thời hiệu khởi kiện đối với vi phạm hợp đồng dân sự do đó các hợp đồng dân sự được xác lập từ ngày 01/7/1996 mà có vi phạm thì bên bị vi phạm không bị hạn chế thời gian khởi kiện trước tòa án, nếu pháp luật không có qui định khác (phần cuối điểm a phần III.1 TTLN 03 (10/8/1996) Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật theo nghị quyết của quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân sự).

Tóm lại: các tranh chấp dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 15/10/1993 thì đến hết ngày 15/10/1996 các đương sự không còn quyền khởi kiện.

Các giao dịch dân sự liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 15/10/1993 đến hết ngày 30/6/1996 thì thời hiệu khởi kiện là 3 năm kể từ ngày có vi phạm.

Các giao dịch dân sự liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 1/7/1996 không bị hạn chế thời gian khởi kiện trước tòa án, nếu pháp luật không có qui định khác.

2/ Thời hiệu về thừa kế quyền sử dụng đất:

Tại điểm b khoản 1 phần III TTLN 03 (10/8/1996) hướng dẫn áp dụng pháp luật theo nghị quyết của quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân sự.

Theo qui định tại khoản 2 điều 36 pháp lệnh thừa kế thì trong 3 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, cá nhân cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại, thanh toán các khoản chi từ di sản. Qui định này chỉ áp dụng đối với các trường hợp thừa kế mở trước ngày 1/7/1996. Đối với các trường hợp thừa kế mở từ ngày 1/7/1996 thì người có quyền nói trên không bị hạn chế thời gian khởi kiện trước tòa án, vì Bộ luật dân sự không có qui định, do đó họ có quyền khởi kiện bất cứ lúc nào sau thời điểm mở thừa kế, kể cả trường hợp di sản đã được chia, nếu pháp luật không có qui định khác.

Như vậy, nếu kiện đòi thực hiện nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại, trường hợp thừa kế mở trước ngày 1/7/1996 có di sản là quyền sử dụng đất, thì thời hiệu khởi kiện là 3 năm kể từ thời điểm mở thừa kế.

Tại điểm c khoản 1 phần III TTLN 03 (10/8/1996) có qui định: "Theo qui định tại khoản 4 điều 36 pháp lệnh thừa kế đối với việc thừa kế đã mở trước ngày ban hành pháp lệnh này, thì thời hạn 10 năm để người thừa kế thực hiện quyền khởi kiện yêu cầu chia tài sản xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác được tính từ ngày công bố pháp lệnh thừa kế (ngày 10/9/1990). Như vậy, các việc thừa kế đã mở trước ngày 30/8/1990 người thừa kế có quyền khởi kiện đến hết ngày 09/9/2000.

- Theo quy định tại Điều 648 Bộ luật Dân sự: “Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế”.

- Tại báo cáo tổng kết công tác ngành Tòa án năm 1999 (11/3/200) của Tòa án Nhân dân Tối cao, có hướng dẫn tại 4.4.5 về Điều 171 Bộ luật Dân sự quy định về: “Bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện”.

Do Bộ luật Dân sự không quy định về thời hiệu khởi kiện nên các giao dịch dân sự được xác lập từ ngày 1/7/1996 không bị hạn chế về thời hiệu khởi kiện.

Đối với các giao dịch dân sự được xác lập từ ngày 1/7/1996 không bị hạn chế về thời hiệu khởi kiện.

Đối với các giao dịch được xác lập trước ngày bộ luật dân sự có hiệu lực, theo quy định tại điểm 3 nghị quyết của Quốc hội khoá X kỳ hộp thứ 8 về việc thi hành Bộ luật Dân sự thì vấn đề thời hiệu khởi kiện được giải quyết như sau:

Trường hợp 1: đối với các giao dịch dân sự xác lập trước ngày Bộ luật Dân sự có hiệu lực hiện vẫn đang được thự hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự thì áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự. Theo quy định này, thì nếu có tranh chấp xảy ra sẽ không bị hạn chế về thời hiệu khởi kiện.

Trường hợp 2: đối với giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện xong trước ngày Bộ luật Dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra, thì áp dụng Điều 56 pháp lệnh hợp đồng dân sự để giải quyết nếu đến ngày Bộ luật Dân sự có hiệu lực mà thời hiệu khởi kiện vẫn còn thì không bị hạn chế về thời hiệu, nếu thời hiệu khởi kiện không còn thì đương sự không có quyền khởi kiện nữa.

Tại báo cáo tham luận của Toà dân sự Tòa án Nhân dân Tối cao tại Hội Nghị tổng kết nghành Tòa án năm 2003, đãcó ý kiến về báo cáo tổng kết năm 1999 về việc áp dụng Điều 71 Bộ luật Dân sự về: “Bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện” cho rằng hướng dẫn của Tòa án Nhân dân Tối cao báo cáo năm 1999 về vấn đề trên là không đúng với quy định tại Điều 6 Nghị quyết Quốc Hội về việc thi hành Bộ luật Dân sự (đã trích dẫn ở phần trên)

Như vậy tất cả các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật Dân sự có hiệu lực (1/7/1996) mà các văn bản pháp luật trước đây có quy định về thời hiệu khởi kiện, khi có tranh chấp thì Tòa án phải áp dụng các quy định về thời hiệu của các văn bản pháp luật để xác định thời hiệu khởi kiện, không phụ thuộc vào việc giao dịch dân sự đã thực hiện xong hay vẫn đang thực hiện;

Kết luận: nếu thao quy định tại Điều 6 của nghị quyết Quốc Hội về việc thi hành Bộ luật Dân sự.

3 / Trường hợp di sản có cả đất và nhà, vụ án bị tạm đình chỉ theo các quy định của pháp luật đối với nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì khi thụ lý cần trừ đi các thời gian vụ án bị tạm đình chỉ;

4/Trường hợp tài sản chung (có đất) của vợ chồng, một bên (vợ hoặc chồng) chết trước và thời hiệu khởi kiện đối với các thừa kế của người chết đã hết, còn người chết sau, các thừa kế vẫn còn thời hiệu, thì chỉ giải quyết phần di sản của người chết sau. Tuy các quy định về thời hiệu là rất nhiều nhưng trong từng vụ án cụ thể chúng ta vẫn phải điều tra nhận định đánh giá đúng thời điểm bắt đầu tính thời hiệu, thời gian không tính vào thời hiệu (điều 170 Bộ luật dân sự) và qui định tại điều 171 Bộ luật dân sự, bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện.

“1/ Thời hiệu khởi kiện bắt đầu lại trong trường hợp :

a/ Bên có nghĩa vụ đã thừa nhận một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện.

b/ Bên có nghĩa vụ thực hiện xong một phần nghĩa vụ của mìnnh đối với người khởi kiện.

c/ Các bên đã tự hòa giải với nhau.

2/ Thời hiệu khởi kiện bắt đầu lại, kể từ ngày tiếp theo sau ngày xảy ra sự kiện qui định tại khoản 1 điều điều này”.

B. THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT:

3.1- Ap dụng thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC (03/1/2002) hướng dẫn về thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (gọi tắt là TTLT01).

- Khi xác định vụ việc không thuộc thẩmquyền giải quyết của Tòa án nhân dân mà thuộc Ủy ban nhân dân, thì quyết định đình chỉ việc giải quyết vụ án (hủy án sơ thẩm - nếu đã xử sơ thẩm), trả lại đơn kiện cho nguyên đơn, hướng dẫn đương sự liên hệ với Ủy ban nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết (khoản 5 điều 36 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự), không có Toà án chuyển vụ án cho Ủy ban nhân dân giải quyết theo thẩm quyền quyết định chuyển đến Ủy ban nhân dân giải quyết.

Vậy quyết định chuyển đến Ủy ban nhân dân hay trả đơn và hướng dẫn đương sự.

- Trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất, nguyên đơn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bị đơn thì Tòa án có thụ lý giải quyết không?

Tại điểm 1 phần I của Thông tư liên tịch số 01 (03/1/2002) đã xác định trường hợp đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc....thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Chúng ta thấy thông tư xác định đối tượng tranh chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không xác định là chủ thể trong quan hệ tranh chấp là ai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó trong trường hợp đất tranh chấp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.